Abogado Dación en Pago

Con la figura jurídica de la DACIÓN EN PAGO el banco puede dar por extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de la titularidad del inmueble a su favor y la recepción de las llaves, liberando al hipotecado de su responsabilidad ilimitada que había asumido en el momento de la firma de la Hipoteca o Préstamo Hipotecario. La dación en pago de inmuebles hipotecados, o aceptación de inmuebles en pago de deudas garantizadas con la Hipoteca o Préstamo Hipotecario por los bancos, presenta claras ventajas frente a una inminente Ejecución Hipotecaria para el deudor en una situación donde ha habido una notable depreciación del precio de la vivienda. Con la Dación en pago de deudas, el deudor hipotecado que sabe que no puede pagar la Hipoteca o Préstamo Hipotecario, se libera íntegramente de la deuda entregando la vivienda a la Entidad Financiera. En cambio, en el caso de venta en subasta o adjudicación del inmueble por parte de las inmobiliarias de los bancos, si el valor que recibe el banco no cubre la totalidad de la deuda pendiente, además de perder la vivienda aún sigue debiendo parte de la deuda. Incluso en la situación actual no es una mala solución para las entidades de crédito, ya que evitan los altos costes implícitos en una Ejecución Hipotecaria y plazos judiciales para acceder a la posesión y propiedad del inmueble en aquellos supuestos en la operación es de muy dudoso cobro por no contar con titulares, cotitulares o avalistas solventes que puedan hacer frente a la deuda. La Ley Hipotecaria anterior al  RD – Ley 6/2012 de 9 de marzo de 2012 ya contemplaba la posibilidad de la Dación en pago, pero para poder materializarse debía estar pactado entre la entidad financiera y el cliente antes de firmar el préstamo hipotecario y, por tanto, estar especificado expresamente en la escritura hipotecaria.Al tener que haber un acuerdo entre 2 partes, los bancos históricamente no han optado por la Dación en pago y sí por la Ejecución Hipotecaria de la vivienda para con su subasta satisfacer la deuda. Los requisitos para acceder a la Dación en pago según el RD – Ley 6/2012 de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos son los siguientes:

• Que la Hipoteca o Préstamo Hipotecario recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de unos determinados valores en función de la población de los municipios:- Municipios > 1 Millón habitantes: 200 mil € / 33 millones de pesetas – Entre 500 mil y 1 Millón hab.: 180 mil € / 30 millones de pesetas – Entre 100 mil y 500 mil hab.: 150 mil € / 25 millones de pesetas – Hasta 100 mil hab.: 120 mil € / 20 millones de pesetas
• Cumplir los criterios marcados para considerar a una persona dentro del umbral de exclusión y por tanto ser beneficiaria de esta opción:

1. El préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual.
2. Todos los miembros de la unidad familiar (hipotecado, cónyuge, e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas del trabajo o por actividades económicas.
3. La cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.
4. El conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
5. La Hipoteca o Préstamo Hipotecario haya sido obtenido para la compra de la vivienda habitual, que esta sea la única de la que es propietario el deudor y que no estuvieran constituidas otras garantías reales en garantía, ni hubiera otros intervinientes que incumplan los requisitos 3 y 4.
6.  En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, estos deberán cumplir los requisitos 2, 3 y 4. El banco puede ofrecer una novación hipotecaria antes de proceder a la dación en pago, que se podría llegar a posponer hasta dentro de 5 años, con una serie de modificaciones hipotecarias que faciliten la sostenibilidad del crédito.

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