LOCALES EN ALQUILER DE RENTA ANTIGUA ¿PREPARADOS PARA EL CAMBIO?

La inminente extinción o finalización de alquiler de local de renta antigua dejará libres miles de locales comerciales en el centro de las ciudades.

La estampa actual de las grandes vías comerciales gallegas, donde las tiendas vanguardistas de franquicias y marcas de moda conviven con establecimientos de toda la vida que sobreviven gracias a alquileres ajustados, heredados de generación en generación, tiene los días contados y podría mudar de forma radical a partir del año que viene.

Los inmuebles alquilados antes del 9 de mayo de 1985 (tanto viviendas como locales) venían regulándose por la Ley de arrendamientos urbanos de 1964.

En este artículo, en Abogados Vigo10, nos centraremos en la extinción o finalización de los alquileres distintos a vivienda de renta antigua, ya que la extinción de los arrendamientos de vivienda de renta antigua será más pausada y menos traumática que la de locales comerciales, y le dedicaremos nuestra entrada de la próxima semana.
Los arrendamientos de renta antigua, ya habían quedado heridos de muerte en 1985, con la aprobación del conocido como Decreto Boyer, por el que se eliminaba para los nuevos contratos la prórroga obligatoria que regía hasta entonces. Se elimina por tanto la prorroga obligatoria sine die, del anterior régimen.
No obstante permitía a las partes pactar libremente dicho régimen si así lo acordaban expresamente. Remisiones que muchas veces se habían dado por error o desconocimiento de la nueva normativa. Es decir, que a pesar de la nueva normativa se crearon bastantes contratos de renta antigua tras esta nueva regulación.

El 1 de enero de 1995 entró en vigor la nueva Ley de arrendamientos urbanos del 94 (es la actual, aunque en junio de 2013 fue bastante reformada, pero no se ha hecho una nueva). Esta ley del 94 regulaba principalmente los contratos de vivienda, y de uso distinto a vivienda firmados a partir de su entrada en vigor, es decir, a partir del 1 de enero de 1995. Pero en la parte final de la ley, en las llamadas Disposiciones Transitorias, se regula qué es lo que iba a pasar con todos los contratos que ya estaban en vigor en esa fecha. Así, cada disposición transitoria de la LAU del 94 se ocupaba de un tipo distinto de contrato de arrendamiento:

Disposición transitoria tercera: -esta es la que nos interesa- Se ocupa de lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de local de negocio que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 (Decreto Boyer) y que a 1 de enero de 1995 seguían todavía vigentes.

Esta disposición transitoria dice que a estos contratos se les va a seguir aplicando la normativa contenida en la LAU del 64. Pero añade la disposición que, además de someterse a la LAU del 64 quedarán estos contratos de renta antigua sometidos obligatoriamente a nuevas normas que no aparecen en la LAU del 64, y que se recogen en la disposición transitoria tercera, y se refieren a distintas materias pero, sobre todo y en lo que aquí nos ocupa, a la extinción o finalización de alquiler de local de renta antigua.

Esta Disposición Transitoria Tercera hace una distinción, para señalar el plazo de extinción del contrato, según el arrendatario sea persona física o persona jurídica, con sus diferentes particularidades.

– PERSONA FISICA, extinción y subrogación:

A) Inquilino que fallece o se jubila tras el 31 de diciembre de 2014.

En este caso el contrato finaliza en la fecha de fallecimiento o jubilación. Sin embargo, si el cónyuge quiere subrogarse en el contrato para realizar la misma actividad, entonces el contrato seguirá siendo de renta antigua y se extinguirá a la fecha de fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado. No habrá posibilidad de posteriores subrogaciones.

B) Inquilino fallece o se jubila antes del 31 de diciembre de 2014.

En este caso, el contrato se extingue también en la fecha del fallecimiento o jubilación, excepto que las personas que la ley autoriza quieran subrogarse en el contrato.
Estas personas que son autorizadas por la ley para subrogarse son:

1.- Una única subrogación: sólo podrá haber una subrogación en los siguientes casos:
Cuando el cónyuge se subrogue y éste fallezca o se jubile después del 31 de diciembre de 2014. En este caso el contrato termina cuando se produzca el fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado.
Cuando a la fecha de fallecimiento o jubilación del inquilino no haya cónyuge o, habiéndolo, no quiera subrogarse. Entonces tendrá derecho a subrogarse un descendiente del inquilino. En caso de que un descendiente se subrogue en el contrato, entonces el contrato se extinguirá como muy tarde el 31 de diciembre de 2014 (se extinguirá antes si el descendiente se jubila o fallece antes de esa fecha).
Esta única subrogación (ya sea del cónyuge o del descendiente a falta de cónyuge) no podrá realizarse si ya se hubieran producido en el contrato con anterioridad dos transmisiones (subrogaciones) con arreglo al artículo 60 LAU de 1964.

2.- Doble subrogación casos muy excepcionales: Podrá haber dos subrogaciones solo en el caso en que, falleciendo el inquilino antes del 31 de diciembre de 2014, se subrogue el cónyuge y también fallezca o se jubile antes del 31 de diciembre de 2014. En ese caso podrá subrogarse en el contrato un descendiente del inquilino (no necesariamente del cónyuge subrogado) y el contrato se extinguirá como muy tarde el 31 de diciembre de 2014 (o antes si este descendiente subrogado fallece o se jubila antes de esa fecha). Esta doble subrogación no podrá realizarse cuando se hubiera producido anteriormente en el contrato una transmisión con arreglo al artículo 60 LAU de 1964.

– PERSONA JURIDICA, extinción y subrogación.

En este caso hay que atender al concepto de “actividad comercial” (lo serán las actividades comprendidas en la División 6 de la tarifa del IAE). Así:

A) Arrendatario persona jurídica con actividad comercial en el local: todos estos contratos de renta antigua vencen el 31 de diciembre de 2014, excepto aquellos cuya actividad se ejerza en locales de más de 2500 metros cuadrados. En estos casos la extinción se produjo el 31 de diciembre de 1999.
B) Arrendatario persona jurídica con actividad no comercial en el local: estos contratos o ya han finalizado o finalizan como máximo el 31 de diciembre de 2014.

¿Qué ocurre si se ha producido el traspaso del arrendamiento a un tercero?

Mención aparte merece el traspaso del arrendamiento a un tercero. Si éste se hubiere realizado en los diez años anteriores al 1 de Enero de 1995, la fecha de finalización del contrato se prolongaría hasta el 1 de Enero de 2020.
La gran duda, que empezará a resolver la jurisprudencia a partir del 1 de Enero de 2015, es qué va a suceder si el traspaso se realizase ahora. La redacción de la ley sobre este tema se presta a confusión, pues el legislador garantiza dos duraciones mínimas alternativas, de diez años, o hasta el 1 de Enero de 2015, sin especificar cuál es la que prevalece de las dos.
No es un tema baladí, pues la judicialización de la discusión comportaría, igualmente, un alargamiento de la vida del contrato más allá del 1 de Enero de 2015.

¿Qué ocurre cuando el inquilino ha ido revisando su renta?

A tenor del número 7 de la disposición transitoria tercera, cuando el inquilino hubiera revisado la renta según lo dispuesto en las reglas 1ª, 5ª y 6ª del número 6 de la disposición transitoria tercera, los plazos establecidos para la extinción de contratos de renta antigua tanto de inquilinos persona física como persona jurídica, se aumentarán en cinco años.

¿Pero todo lo anterior, qué consecuencias más inmediatas tendrá realmente?

En Abogados Vigo10 entendemos que los inquilinos tendrán que ponerse a negociar con los propietarios para actualizar sus rentas a precios de mercado actual, lo que no va ser una tarea fácil.

Asimismo, y muy de acuerdo con las valoraciones y previsiones de organismos y entidades, tanto públicas como privadas, vinculadas al sector inmobiliario, consideramos que en Vigo como en el resto de España, la mayoría de estos locales por desgracia, acabarán cerrando. Son comercios pequeños cuya facturación no les permite afrontar un alquiler al precio actual (librerías, pequeñas droguerías, mercerías…).

De otra parte, y también sin falta de razón, hay casos en los que el propietario no consigue generar ingresos suficientes para pagar la contribución del local.
También advertimos que a nuestro entender, la resolución de estos contratos, o una subida desproporcionada del precio del alquiler, tampoco será la panacea para los propietarios, y puede actuar en su contra, ya que en el mercado actual las cosas no están tan fáciles para volver a colocar los bajos. Si esto hubiese sucedido en el 2006, en plena ebullición económica, posiblemente la gente se animaba a reformarlos.

Con todo, debemos recordar que la ley favorece la renovación, con cláusulas que obligan a dar derecho preferente de renovación al actual inquilino durante el primer año, plazo en el que también tendría que ser indemnizado si el local es ocupado por un negocio similar al actual. Por ello, os recomendamos leer también nuestro artículo de esta semana, “Derechos del arrendatario de local de renta antigua ante la llegada de 2015”, que complementa al presente, y donde relacionamos los derechos que amparan al inquilino de un local de renta antigua ante la inminente finalización de su contrato de alquiler.

En consecuencia, desde Abogados Vigo10 hacemos un llamamiento al entendimiento para que prevalezca el interés mutuo por llegar a un acuerdo, y nos ponemos a disposición de nuestros clientes para que prevalezca dicho entendimiento, asesorando y orientando tanto a arrendador como arrendatario. No dudéis en contactarnos.